10 ventajas y desventajas de tener un edificio de apartamentos

10 pros y contras de ser propietario de un apartamento

10 ventajas y desventajas de tener un edificio de apartamentos

Se necesita mucho tiempo y sacrificio para convertirse en médico. Si ha estado practicando durante un tiempo, es fácil olvidar cuántos años dedicó para llegar a donde está.

Siempre que un nuevo miembro del Círculo de Inversores Pasivos pregunte cómo pueden «rápidamentePara iniciar una inversión inmobiliaria como la propiedad de un edificio de apartamentos, debo recordárselo trayectoria profesional.

Llegó a donde está debido al conocimiento, la habilidad y la capacitación adquiridos a lo largo del camino. Dependiendo de su profesión, esto puede ser entre 4 y 12 años después de la universidad.

Honestamente, cuando miro hacia atrás en mi trayectoria educativa, es difícil creer que dediqué 8 años adicionales de capacitación después de la universidad. Tengo que recordarme a mí mismo y a los demás que quieran dedicarse al sector inmobiliario, que eso no significa que automáticamente tengamos éxito en la inversión porque hemos recibido mucha educación.

Aquellos que quieren saltar en la cabeza primero sin obtener primero el conocimiento necesario para tener éxito en la inversión inmobiliaria. prepararse para el fracaso el primer día.

Si es un visitante habitual de este blog (¡gracias!) entonces sabes que no es ningún secreto que creo que la propiedad es uno de los las mejores formas de generar riqueza y, en última instancia, lograr la independencia financiera.

Como alguien que ha estado involucrado en una serie de acuerdos de distribución de apartamentos de varias capas, entiendo cómo es experimentar la amplia gama de beneficios que incluyen:

Sin embargo, invertir en apartamentos no siempre es tan bueno. Hay algunos ventajas y desventajas de tener un edificio de apartamentos que debe saber especialmente si es un profesional ocupado.

Esta lista es principalmente para el inversionista pasivo que está siguiendo una carrera ocupada sin tiempo para convertirse en propietario.


No te pierdas ninguna actualización. Te asesoraré todas las semanas sobre cómo lograr la independencia financiera con ingresos pasivos de bienes raíces.

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tener un edificio de apartamentos

Si usted es un inversor pasivo en sindicación o el único propietario de un edificio de apartamentos, Ingresos pasivos una de las principales razones para invertir.

Los inversores pueden beneficiarse de ella múltiples fuentes de ingresos.

La obtención de ingresos pasivos, en última instancia, proviene de los inquilinos que pagan el alquiler en función del NOI de la propiedad (ingresos operativos netos).

NOI es el ingreso restante después de que se hayan pagado todos los gastos.

Los ingresos pasivos pueden aumentar las horas extraordinarias si se realizan mejoras en la propiedad, ya que los alquileres más altos pueden acumularse más altos.

La belleza de los ingresos pasivos es que su dinero siempre está trabajando para usted para que pueda continuar haciendo lo que mejor hace, su profesión.

Uno de los beneficios de invertir en viviendas diversas frente a viviendas unifamiliares es la economías de escala. El gurú inmobiliario Grant Cardone también apoya firmemente esto.

MI.Las conomías de escala se refieren a la capacidad de distribuir los costos entre múltiples fuentes de ingresos. Entonces, en lugar de tener 20 casas unifamiliares para completar $ 20,000 en flujo de efectivo mensual, puede tener un edificio de apartamentos con un techo, un conjunto de impuestos / seguro a la propiedad y un edificio con mantenimiento y la cantidad que todavía está ganando el mismo ingreso por alquiler. . .

economías de escala

A continuación, se muestra un ejemplo de cómo las economías de escala pueden afectar los ingresos. Si tiene un dúplex y aumenta sus rentas en $ 25 dólares al mes, eso es un aumento mensual de $ 50 o $ 600 al año.

Por otro lado, si aumenta los alquileres en menos de $ 25 por mes para un edificio de apartamentos de 100 unidades, su aumento sería de $ 2,500 por mes o $ 30,000 por año. Esa es una gran diferencia en los ingresos adicionales.

Vea lo que el aumento de alquiler mensual de $ 25 hace al valor del edificio en un mercado con una tasa de capitalización del 5%.

La mayoría de las tasas de capitalización se calculan mediante la ingresos operativos netos y dividir por el valor de mercado.

cap_rate_formula

Si cambiamos la variable, podemos determinar el aumento de valor:

Valor = NOI / Tasa de capitalización

En el ejemplo anterior, Valor = $ 30 000/5%

El pequeño aumento de las rentas mensuales aumentó el valor de la propiedad. $ 600 000!

Intente hacer eso con viviendas unifamiliares.

Pro # 3 Beneficios fiscales

Uno de los principales beneficios de la inversión en un apartamento son los beneficios fiscales, como la capacidad de deducir costos. asociado con el edificio (publicidad, nómina, pintura, gastos de gestión, mantenimiento, etc.) y depreciar el valor del edificio.

Tan bueno como eso, si utiliza el estudio de segmentación de costos, puede acelerar la depreciación programar para ahorros aún mayores.

Pro # 4 Menor exposición al riesgo

Una de las preguntas más importantes que enfrentan los propietarios de viviendas unifamiliares es cuando su inquilino se muda y su propiedad está vacía. No solo la propiedad está vacía, sino que debe continuar pagando los costos de marketing para alquilarla nuevamente.

Cuando tiene varios inquilinos en un edificio de apartamentos, su riesgo y el costo de su vacante se distribuyen.

Como padre de dos hijos adolescentes (que comemos fuera de la casa), veo una propiedad de menor riesgo, ya que se encuentra en una ubicación de increíble crecimiento y tiene un historial comprobado de alta tasa de ocupación.

Ahora, los resultados pueden no ser tan buenos como una nueva medida de construcción de mayor riesgo, pero lo aceptaré con el menor riesgo frente a tener que preocuparme por la medida que va hacia el sur.

tener un edificio de apartamentos

Existe una diferencia en cómo se valoran las viviendas unifamiliares frente a los edificios de apartamentos.

Las casas generalmente se valoran en base a “compensaciones” o las ventas comparables de una casa dentro del área en la que se encuentra la casa.

Por otro lado, el valor Los edificios de apartamentos están determinados por ingresos que producen para otros edificios de departamentos de la zona.

Los propietarios de edificios de departamentos pueden aumentar el NOI agregando valor (estacionamiento cubierto, internet / cable / satélite, servicios de lavandería, etc.) o reduciendo costos.

Ahora abordemos las desventajas de tener un edificio de apartamentos.

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Como todo en la vida, no hay bien sin mal. Ser propietario de un edificio de apartamentos es caro, pero afortunadamente hay formas de minimizarlo.

tener un edificio de apartamentos

Para realizar un seguimiento de lo que hace mejor (tratar a los pacientes), es fundamental subcontratar la gestión de la propiedad.

Esto puede implicar el cuidado de:

  • problemas de mantenimiento
  • cobrando el alquiler
  • paisajismo
  • publicidad para vacantes

Si no tiene suficiente dinero para contratar a alguien, tendrá que hacerlo usted mismo.

Afortunadamente, los inversores pasivos sindicatos cuidar la gestión de la propiedad a través de patrocinadores del mercado. El sindicato manejará o administrará todos los asuntos relacionados con la administración de la propiedad.

Tener un edificio de apartamentos

Aprendí esta lección de la manera DIFÍCIL cuando invertí (y perdí) $ 50K con Realty Shares a través del crowdfunding.

Desafortunadamente, al invertir a través de un sitio web, no es necesario reunirse con patrocinadores del mercado.

Si estoy invirtiendo el dinero que tanto me ha costado ganar, quiero saber quién se hará cargo de él.

Mientras estaba invirtiendo en una excelente ubicación (Tulsa, está bien), el vecindario rápidamente comenzó a ir cuesta abajo con un crimen que resultó en que más inquilinos se fueran de lo esperado.

Si bien podemos pensar que estamos invirtiendo en un apartamento en una ubicación buena y segura, nadie puede predecir el futuro.

Nunca se puede decir lo que podría hacer el mercado de alquiler.

Si bien sus inquilinos proporcionarán la mayor parte de los ingresos de su propiedad, debe recordar que está tratando con personas que pueden causarles dolores de cabeza.

No importa si estos inquilinos fueron excelentes y firmaron contratos de arrendamiento a largo plazo, a veces se van inesperadamente.

No olvide a los que no pagarán el alquiler a tiempo o, peor aún, a los que dañarán la propiedad.

tener un edificio de apartamentos

Si necesita el dinero que planea invertir en un edificio de apartamentos en el corto plazo, es posible que desee reconsiderar esa opción.

Invertir en un edificio de apartamentos, o en la mayoría de las propiedades inmobiliarias, es mucho menos líquido que otras inversiones, como acciones o fondos mutuos.

Si necesita efectivo rápidamente, es mucho más fácil vender algunas acciones que su inversión inmobiliaria.

Si bien los propietarios de edificios de apartamentos tendrán pólizas de seguro vigentes, aún pueden ser responsables por accidentes y delitos que ocurran en la propiedad.

No asume este tipo de riesgo al invertir en otros activos como fondos mutuos, bonos o REIT (fideicomisos de inversión inmobiliaria).

Resumen

tener un edificio de apartamentos

Hay pros y contras de ser propietario de un edificio de apartamentos.

Si bien obtener ingresos pasivos es una de las mejores razones para poseer bienes raíces, los beneficios fiscales y la depreciación son la guinda del pastel para los propietarios.

Además, no se olvide de cómo una vivienda unifamiliar o plana puede aumentar las economías de escala.

Si bien la propiedad de un edificio de apartamentos tiene desventajas, a menudo se puede mitigar fácilmente siendo proactivo en el mercado y conociendo al patrocinador en el mercado.

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Tamara Martin
No necesito responderle a un jefe. Nunca más. No trabajo en un cubículo ni tampoco espero en los atascos de tráfico Vivo la vida exactamente como quiero. Pasaré 4 horas caminando un martes al azar si me apetece. O me quedaré despierto toda la noche escribiendo publicaciones de blog. O viajaré a Bali por capricho. Rompí los grilletes de la dependencia del sueldo.

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