3 valiosos consejos para comprar una propiedad

El mercado inmobiliario siempre ha sido fuertemente impactado por los ciclos económicos.

Esto significa que cuando la economía del país crece, el mercado se expande.

Cuando la economía pasa por ciclos recesivos, el mercado inmobiliario se contrae.

El problema es que estos ciclos de calefacción y refrigeración de la economía también afectan a su empleo, al valor real de su salario, a la rentabilidad de sus inversiones y al coste de la vida.

Por esta razón, es importante tener cierto cuidado antes de tomar la decisión de comprar una propiedad a través de una deuda que puede tardar 10, 20 o 30 años en ser pagada.

Lo primero que hay que entender es que no vivimos en un país con una estabilidad económica y política duradera.

España es un país que ha tenido siete planes económicos y diez monedas diferentes antes del real.

En el campo de la política, en los últimos 30 años, sólo hemos tenido cuatro presidentes diferentes elegidos por votación popular, dos de los cuales han sufrido un juicio político y uno de los cuales está siendo investigado.

En vista de estos hallazgos, no tenemos derecho a asumir grandes deudas a largo plazo sin saber primero exactamente lo que estamos haciendo.

Para que sepas cómo comprar una propiedad con conciencia de lo que estás haciendo y preparado para la adversidad, he separado tres valiosos consejos de los muchos que he compartido con miles de lectores de mis libros de bienes raíces.

Si la gente siguiera estas tres recomendaciones, se podría evitar mucho sufrimiento innecesario.

Si conoce a un amigo o pariente que tenga intención de comprar una propiedad, comparta estos consejos con ellos.

Consejo #1: Simular su nuevo estilo de vida (antes de la financiación)

Digamos que ya ha hecho la simulación para la financiación de su propiedad.

El banco ha informado que puedes comprometer hasta el 30% de tus ingresos para pagar las cuotas.

Esto termina limitando el valor máximo de la propiedad que puede ser financiada. Cuanto mayor sea su ingreso, mayor será el valor de la cuota y mayor el valor que puede ser financiado.

Hasta ahora, todo bien.

El problema es si eres consciente de lo que significa pasar unas décadas comprometiendo una parte significativa de tus ingresos familiares.

¿Podrás soportar la carga de la deuda en tu presupuesto todos los meses?

Imaginemos una familia en la que ambos cónyuges trabajan y juntos tienen un ingreso de € 10.000,00.

El banco permitirá que las cuotas de su financiación comprometan hasta el 30% de sus ingresos o el equivalente a € 3.000,00. Tú que tenías un estilo de vida que se ajustaba a estos € 10.000,00 mensuales deberías aprender a vivir con € 7000,00.

¿Qué tipo de impacto negativo tendrá eso en su vida financiera?

Sólo hay una forma de saberlo.

Antes de comprar su propiedad comprometiendo el 10%, 20% o 30% de sus ingresos, intente vivir unos meses con un ingreso familiar más bajo.

Al recibir su salario, transfiera a una inversión este porcentaje equivalente a lo que se comprometerá en la deuda.

Si eres un joven que todavía vive con sus padres y tiene la intención de comprar su primera propiedad, la simulación tiene que ser más completa.

Además del compromiso de sus ingresos con la financiación, debe recordar el compromiso generado por los gastos con el condominio, agua, energía, internet, gas, compras en el supermercado, entre muchos otros.

Si la mudanza aumenta los gastos de transporte, esto también debe ser considerado.

Después de tres meses, ya tendrá una idea aproximada del impacto que tendrá en sus ingresos frente a la financiación.

Ahora considera que durará varios años.

Considere que, además de la propiedad, tendrá otras necesidades de transporte (coche), ocio (viajes), ropa, educación…

Sólo si progresa profesionalmente se aligerará esta carga al aumentar sus ingresos.

En teoría, las personas consiguen aumentar sus ingresos a lo largo de los años gracias a los ascensos, los cambios de empleo o el aumento de sus calificaciones profesionales.

El problema es que no es una regla.

No todo el mundo se toma en serio su carrera. Muchos se instalan en una actividad y permanecen en ella prácticamente toda la vida, e incluso pueden retroceder en cuanto a sus ingresos.

Para muchos lectores de mis libros sobre bienes raíces, este desafío que propongo fue la primera experiencia seria de ahorro que han hecho en su vida.

Por supuesto, todo el mundo ya ha ahorrado algo de dinero, pero pocos han tenido la dura experiencia de restringir un alto porcentaje de los ingresos familiares por voluntad propia.

Esta idea de auto-ahorro es importante, ya que la gente a menudo ahorra sólo cuando se ven obligados por una deuda.

Si puedes ahorrar un gran porcentaje de tus ingresos para pagar una deuda, es decir, para pagar los intereses y las comisiones a un banco, ¿por qué no puedes hacer lo mismo ganando intereses y teniendo tiempo como aliado?

Debería considerar seriamente hacer eso incluso cuando pretende comprar una propiedad financiada.

Consejo #2: Pagar menos intereses con una buena entrada

Necesitas tener una buena cuota de entrada. Los bancos no financian el 100% del valor de la propiedad.

Imaginemos que el banco está exigiendo un 30% de pago inicial de la propiedad para liberar su financiación.

Esto significa que para comprar un apartamento de €300.000, es necesario tener €90.000 en efectivo que se pagarán al dueño de la propiedad. Sólo se financiarán los otros 210.000 euros.

Lo que necesitas saber es que cuanto más grande sea la entrada, más fácil será conseguir la financiación en el banco.

Es fácil de entender que para una propiedad valorada en € 300.000, es más seguro que el banco financie € 100.000 en lugar de € 200.000.

Esto se debe a que la propiedad sirve como garantía de pago . Si no pagas la deuda, el banco se queda con tu propiedad.

Cuanto menor sea el préstamo y mayor sea el valor de la propiedad dada en garantía, menor será el riesgo del banco.

El mismo tipo de interés que el banco cobrará por su financiación puede ser más bajo si el pago inicial es más alto.

Hay que tener en cuenta que una parte de estos intereses se calcula en función del riesgo que corre el banco de no recibir la cantidad prestada.

Además, cuanto más alta sea la entrada, mejor para el vendedor de la propiedad.

El propietario de la propiedad puede tardar 60 días (en algunos casos incluso más) en recibir el valor del banco.

Por lo tanto, es más fácil negociar descuentos y tener la preferencia de compra cuando su entrada es mayor.

Cuanto mayor sea la entrada, menor será su deuda. Cuanto más baja sea su deuda, más corto será el plazo. Cuanto más corto sea el plazo y más baja la deuda, menos dinero gastará en pagar intereses y comisiones al banco.

Adquirir el buen hábito de ahorrar e invertir su dinero antes de comprar la propiedad es la decisión más inteligente que puede tomar.

Consejo #3: Tener una reserva de emergencia

Antes de asumir una enorme deuda que comprometerá sus ingresos durante varias décadas, además de un buen pago inicial, es esencial que empiece a financiarse con una buena reserva para hacer frente a las emergencias.

Imagínese el desastre que estaría experimentando dificultades financieras generadas por situaciones impredecibles y que podría comprometer el pago de las cuotas de su financiación.

Prácticamente toda la financiación inmobiliaria que se hace hoy en día es por enajenación fiduciaria y no por hipoteca, como en el pasado.

Esto significa que si debes las cuotas de la hipoteca por más de tres meses, la propiedad puede ser subastada por el banco, incluso si tú y tu familia aún viven allí.

Alguien se presentará en su puerta diciendo que usted es el nuevo dueño de la propiedad y se verá forzado a dejar el bien que, de hecho, nunca fue suyo.

Funciona más o menos así:

  1. Después de tres meses de retraso, el banco envía una notificación por notario público;
  2. Tienes un plazo para pagar lo que debes, que puede ser de hasta tres meses , si tu financiación ha utilizado recursos del SFH (Sistema de Financiación de la Vivienda), o sólo 15 días , si los recursos son del IFC (Sistema de Financiación de la Vivienda);
  3. No se habla más después de la fecha límite. La propiedad es transferida al banco y subastada. El banco ofrecerá la propiedad a su valor de mercado. El dinero se usará para pagar la deuda y lo que sobra se le devolverá. Si a nadie le interesa la propiedad, puede ser subastada por el valor de la deuda y si recibe algo, será muy poco.

Puede transcurrir menos de seis meses entre el pago tardío y ser obligado a abandonar la propiedad.

Vale la pena recordar que no se puede renunciar a un contrato de financiación inmobiliaria de la misma manera que se puede renunciar a un contrato de promesa de compra de una propiedad en la planta.

Ante una dificultad financiera, se verá obligado a vender su propiedad, o mejor dicho, a vender su contrato de financiación con el banco, antes de retrasar el pago de las cuotas.

Sin embargo, hay una manera de evitar todo este trastorno ante los imprevistos que se puedan presentar.

Sólo necesitas tener una reserva financiera para hacer frente a estas emergencias.

No hay ninguna regla para determinar cuánto debe tener como reserva de emergencia.

Algunas personas tienen el equivalente a tres meses de sus propios ingresos familiares. Alguien que tiene un ingreso de 10.000 debería tener una reserva de al menos 30.000. Hay quienes tienen 6 meses, 12 meses o incluso más.

Su reserva no servirá sólo para no retrasar el pago de los plazos de la propiedad. No querrás retrasar las facturas de la escuela, el plan de salud, el condominio, el agua, la energía, Internet o las tarjetas de crédito de tus hijos, por ejemplo.

Lo importante es tener la ciencia que no puede ni siquiera pensar en la posibilidad de deber sus cuotas de financiación durante mucho tiempo.

No esperes que el banco sienta lástima por ti cuando estés en bancarrota.

El servicio VIP de los bancos está reservado a los clientes inversores (y no a los deudores).

Desafortunadamente esa es la realidad.

Estos son sólo algunos de los muchos consejos que comparto en mis libros de bienes raíces .

No dejes de aprender sobre temas tan importantes cuando ya estás enfrentando dificultades.

Antes de comprar una propiedad, debe observar varios detalles que, hoy en día, pueden parecer pequeños, pero que pueden convertirse en grandes problemas y pérdidas en el futuro.

Recuerda : el mercado es muy arriesgado para los laicos y tienes que prepararte antes de hacer la compra más importante de tu vida .

Para saber más sobre mis libros, haz clic en en este enlace aquí .

Y si tiene alguna pregunta, deje un comentario abajo, y haré lo posible por responderla.

Tamara Martin
No necesito responderle a un jefe. Nunca más. No trabajo en un cubículo ni tampoco espero en los atascos de tráfico Vivo la vida exactamente como quiero. Pasaré 4 horas caminando un martes al azar si me apetece. O me quedaré despierto toda la noche escribiendo publicaciones de blog. O viajaré a Bali por capricho. Rompí los grilletes de la dependencia del sueldo.

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