4 formas en que los inversores pasivos pueden calcular el ROI en el sector inmobiliario

Desafortunadamente, esta es la primera vez que invierto en sindicación multicapa (Complejo de apartamentos de Oklahoma) con plataforma de financiación colectiva en línea, Acciones inmobiliarias, Perdí toda la inversión.

No, no fue muy divertido, pero me hizo repensar cómo valoraba la propiedad, especialmente el Retorno de la inversión (ROI).

Si no tiene un buen conocimiento del cálculo del ROI en el sector inmobiliario, está decidido a fracasar.

Anteriormente, mi método de evaluar la propiedad estaba involucrado:

  • mirando fotos del edificio
  • seleccionar la propiedad con el mayor retorno de inversión (pero no sabía cómo calcular el retorno de ninguna de ellas)

Bastante sofisticado, ¿verdad? 🙂

Es seguro decir que las personas que esperan ser rentables a través de la inversión en propiedades inmobiliarias son aquellas que pueden calcular con precisión el ROI de la propiedad antes de que se adquiera.

Y poder calcular el ROI es uno de los mejores indicadores para hacerlo.

No estoy sugiriendo que tengas que ser un genio de las matemáticas para ser un inversor inmobiliario de ninguna manera. Pero necesitará tener una regla general y un conocimiento práctico de algunos conceptos numéricos importantes que discutiremos hoy.

Antes de hacer cálculos específicos, analicemos el ROI en el sector inmobiliario.


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El es Retorno de la inversión El ROI de una propiedad de alquiler es la cantidad de dinero que gana con su inversión.

La relación entre las ganancias y los costos de inversión generalmente se expresa como un porcentaje.

Aquellos que estén familiarizados con los números de ROI pueden tomar una mejor decisión sobre si invertir o no.

Es importante comprender qué factores pueden afectar el ROI de una propiedad, ya que algunos de los cálculos pueden manipularse.

Antes de entrar en el sector inmobiliario, veamos la ecuación del ROI que se utiliza para calcular el rendimiento de cualquier inversión.

Si bien determinar el ROI es extremadamente importante, uno de los cálculos utilizados para determinarlo es simple y fácil de entender.

Primero construye el rendimiento total de la inversión y resta el costo subyacente de la inversión.

Según la definición de ROI, la fórmula para el retorno de la inversión es la siguiente:

La fórmula del ROI de los bienes raíces

Por ejemplo, si compra acciones de Tesla por $ 1,000 y las vende dos años después por $ 1,600, la ganancia neta es:

  • $ 600 ($ 1,600 – $ 1,000).
  • El ROI de las acciones es del 60%. [$600 (net profit) ÷ $1,000 (cost) = 0.60]

Este ejemplo es fácil de entender, especialmente cuando se trata de inversiones en acciones. Pero al intentar calcular el ROI en el sector inmobiliario, hay una serie de variables a considerar que pueden afectar los números.

Ejemplos incluyen:

  • apalancamiento en la propiedad
  • condiciones de financiación
  • costos de mantenimiento

Ahora cambiemos de tema y veamos las métricas específicas que se utilizan para calcular el ROI de una propiedad de alquiler.

Si está familiarizado con el gurú inmobiliario Grant Cardone, entonces tiene sus puntos de vista sobre la inversión, especialmente sobre el flujo de caja.

Requiere que nunca ahorra dinero sino que invierte en activos que lo pagan «dinero del buzónTambién conocido como flujo de caja.

Flujo de fondos la cantidad de dinero que queda cada mes de la propiedad inmobiliaria, después de pagar los costos operativos y reservar dinero para reparaciones futuras.

Flujo de fondos ingresos brutos por alquiler – gastos

Para que esto sea lo más fácil de entender posible, tomemos un ejemplo del Dr. S que quiere entrar en uso inmobiliario. Siente que tiene mucho tiempo libre para convertirse en propietario y contrata a un agente inmobiliario para que lo cuide.

Unas semanas después, su inmobiliaria le informa que ha recibido una parcela inmobiliaria con las siguientes variables:

Ingresos mensuales por alquiler: $ 1200

Gastos operativos mensuales:

  • Hipoteca: $ 400
  • Impuestos a la propiedad: $ 220
  • Seguro: $ 50
  • Honorarios de administración de la propiedad: $ 100
  • Reservas de vacantes: $ 50
  • Reservas de reparación: $ 100

Costos mensuales totales: $ 920

Recordar: Flujo de fondos ingresos brutos por alquiler – gastos

Flujo de fondos: $ 280 [$1,200 (rent) – $920(expenses)]

Esto significa que el Dr. S consiguiendo $ 280 / mes en ganancias de esta propiedad de alquiler.

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El efectivo a la devolución es uno de los métodos más comunes para calcular el ROI en bienes raíces.

Mide su flujo de efectivo antes de impuestos en relación con la cantidad de dinero que invirtió para adquirir la propiedad.

Así es como se puede calcular el efectivo en una devolución en efectivo:

Devolución de efectivo por dinero flujo de efectivo anual / efectivo de bolsillo

Cómo calcular el ROI mediante el método de desembolso personal

El uso de esta métrica es una forma rápida de averiguar qué tan bien funcionará una propiedad. Indica la relación entre el flujo de efectivo anual y la cantidad de efectivo que ha invertido anteriormente.

Si continuamos usando el ejemplo anterior, supongamos que $ 35,000 fue la puesta en marcha inicial de Dr. S, que incluye:

  • pago inicial
  • costos de rehabilitación
  • costos de cierre

Flujo de caja mensual: $ 280

Flujo de caja anual: $ 3,360 ($ 280 x 12 meses)

Efectivo inicial de bolsillo: $ 35,000 (pago inicial + costos de cierre + costos de rehabilitación)

Devolución de efectivo por dinero = 9,6% ($ 3,360 / $ 35,000) x 100

  1. fácil de usar – permite a los inversores potenciales realizar una preselección rápida de las inversiones con una buena idea de los rendimientos según lo invertido
  2. comparación de propiedades – permite una forma rápida de medir la rentabilidad (a largo plazo) en varias propiedades a la vez.
  3. previsión de costes – Una devolución de CoC puede ayudar a determinar los costos esperados e imprevistos

El es tasa de capitalización utilizado en bienes raíces comerciales para el tasa de retorno se espera que esa propiedad genere.

Se basa en la relación entre los ingresos corrientes y el valor de mercado de la propiedad.

La tasa de capitalización es similar a la devolución de efectivo por dinero excepto:

  • No incluye costos de préstamo
  • Mira el precio de compra en lugar de la cantidad de dinero que invirtió originalmente

Cuando alguien dice que una propiedad tiene una tasa de capitalización del 5%, o que los activos en un área en particular se negocian alrededor de un límite de rendimiento esperado de la propiedad de inversión.

Cómo calcular el ROI por método de costo

Para calcular la fórmula de tasa de límite de propiedad, Departamento el Ingreso Operativo Neto (NOI) por valor de la propiedad.

Esta formula NO incluir una hipoteca o pago de intereses.

Excluyendo deuda parte de la razón por la que la tasa de capitalización es tan útil. La fórmula está enfocada la propiedad solo y no el financiamiento utilizado para comprar la propiedad.

Por ejemplo, los Dres. Está comprando un complejo de apartamentos en su ciudad natal de Louisiana por $ 1 millón. Está emocionado de haber contribuido con $ 100,000 en ingresos por alquiler durante el primer año de propiedad.

¡Está en camino hacia la libertad financiera!

Pagó $ 50,000 en gastos operativos el primer año, lo que hizo que el ingreso operativo neto (NOI) fuera igual a $ 50,000

Usando la fórmula de tasa de capitalización anterior, tomamos el NOI y lo dividimos por la inversión total en el apartamento, lo que nos da una tasa de capitalización del 5%:

$ 50,0000 / $ 1,000,000 = 5%

Esto significa que si compramos esa propiedad por $ 1 millón de dólares hoy, podríamos esperar ganar $ 50,000 en ingresos netos en el transcurso de un año. Este es su retorno de la inversión o ROI.

Una forma de pensarlo es que se necesitarían 20 años de retornos a largo plazo de $ 50,000 para recuperar su inversión inicial de $ 1 millón. Esto NO incluye una apreciación más probable de la propiedad. subir de valor de media.

Si la propiedad generara $ 150,000 con los mismos $ 50,000 en gastos, la tasa máxima de $ 100,000 se dividiría por $ 1 millón, lo que equivaldría al 10%. En ese caso, solo tomaría 10 años recuperar el valor de su inversión inicial.

Cuanto más alta sea la tasa de capitalización, antes recuperará su capital de inversión y mejor será la opción de inversión.

El es tasa interna de retorno (TIR) ​​es una de las métricas más incomprendidas para calcular el ROI de la propiedad.

Mide la tasa de rendimiento obtenida de una inversión durante una marco de tiempo específico en el que lo tienes.

Efectivamente, la TIR de sus bienes raíces es el porcentaje de interés que gana por cada dólar que ha invertido en una propiedad durante todo el período de la tenencia.

Incluye el flujo de caja y los beneficios derivados de la venta de la propiedad.

Para las operaciones sindicadas en las que participamos, las distribuciones trimestrales que recibimos durante el período de tenencia se tienen en cuenta más la división de beneficios con el patrocinador cuando se vende.

Para que un patrocinador de la TIR pueda calcular una propiedad, utiliza el monto y la fecha de todos los pagos a los inversores. A diferencia de los retornos de efectivo por efectivo y los multiplicadores de capital, la TIR toma en cuenta el valor del dinero en el tiempo (es decir, $ 100 hoy vale más de $ 100 en 5 años).

Este cálculo generalmente incluye las distribuciones en curso más las ganancias de venta. Si hay refinanciamiento o un préstamo complementario, estos recursos se incluyen en el cálculo de la TIR.

Se tienen en cuenta varios factores al calcular la posible nueva inversión inmobiliaria.

Una vez que obtenga algunos de los números iniciales y el rendimiento anual, ahora puede hacer sus propios cálculos para ver si la propiedad será una buena adición a su cartera de bienes raíces.

Si desea ayudar a desarrollar aún más los objetivos inmobiliarios y aprender más sobre lo que yo personalmente invierto, involúcrese Círculo de inversores pasivos hoy dia.

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Tamara Martin
No necesito responderle a un jefe. Nunca más. No trabajo en un cubículo ni tampoco espero en los atascos de tráfico Vivo la vida exactamente como quiero. Pasaré 4 horas caminando un martes al azar si me apetece. O me quedaré despierto toda la noche escribiendo publicaciones de blog. O viajaré a Bali por capricho. Rompí los grilletes de la dependencia del sueldo.

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