Recuperación de la depreciación: cómo funciona y venta de propiedades

Elemento de depreciación

Una de las razones que impide que las personas comiencen en el sector inmobiliario es el nuevo tamaño «jergaEso necesita aprenderse.

Para mí, fue como ir de la universidad a la escuela de odontología. Los primeros meses sentados en las salas de conferencias nos confundieron. Era como si los profesores hablaran un idioma extranjero.

No tenía ni idea de qué análisis oclusal, absceso mesial, distal, apical agudo o vestibuloplastia.

Entonces, cuando comencé a educarme sobre bienes raíces; Pude ver por qué tantas cosas no van más allá debido a la nueva terminología que hay que aprender.

Aquí hay algunos términos con los que estaba familiarizado:

Los grandes beneficios fiscales que ofrece son una de las principales razones por las que atrae a tantos médicos y otras personas de altos ingresos a las propiedades inmobiliarias. Uno de los más poderosos es algo llamado depreciación.

Pero ninguna discusión sobre la depreciación sería completa y mucho menos lo que también se conoce depreciación de recuperación.

Antes de entrar en lo que eso significa, repasemos brevemente cómo funciona la depreciación.

Uno de los raros obsequios que ofrece el IRS a los contribuyentes es algo llamado depreciación. Es una estrategia fiscal que le permite amortizar el valor de un activo a lo largo del tiempo.

Como la mayoría de las cosas que compramos pierden su valor con el tiempo (computadora, teléfono móvil, etc.), el IRS nos permite tomar una deducción fiscal sobre ese valor decreciente (depreciación).

Lo mejor de los bienes raíces es que, si bien por lo general se aprecia el valor con el tiempo, el IRS nos permite reclamar la depreciación.

Un ejemplo es la depreciación de línea directa que permite al IRS depreciar a los propietarios de bienes raíces residenciales de su propiedad. 27,5 años.

Un ejemplo de esto es una propiedad con un valor de mejora (excluyendo el terreno, ya que no se puede depreciar) de $ 2.75 millones. Se depreciaría $ 100,000 cada año durante los próximos 27.5 años.

($ 2,75 millones / 27,5 años = $ 100.000).

Para aquellos que no quieran esperar 27,5 años para recibir un beneficio, el IRS les ofrece una carga inicial o acelerar la depreciación utilizando un estudio de segmentación de costes.

Esto permite que los bienes se deprecien en períodos de tiempo más cortos de 5, 7 y 15 años al identificar todas las características no estructuradas de la propiedad, así como las mejoras del terreno.

Esto crea mayores pérdidas sobre el papel en los primeros años de propiedad.

El efecto de esta depreciación acelerada es darle al inversionista un mayor beneficio de depreciación en los años iniciales de propiedad.

Esto es genial porque la mayoría de nosotros somos inversores pasivos que invierten en acuerdos con un tiempo de retención de 5 a 7 años.

depreciación acelerada

Depreciación de bonificaciones es un tipo de depreciación acelerada que le permite aprovechar la Cien años en lugar de por encima del calendario de 5, 7 o 15 años.

La Ley de Impuestos y Correos se aprobó en 2017 que establece si una propiedad se compró o se compró después del 27 de septiembre de 2017, y antes del 1 de enero de 2023, entonces puede Beneficio del 100% en el primer año.

Desafortunadamente, este beneficio se eliminará gradualmente en un 20% cada año hasta 2027.

La depreciación permite a los inversores inmobiliarios reducir los impuestos a su tasa normal de impuesto sobre la renta. También ayuda a reducir la base de costos de la propiedad que determina la pérdida o ganancia durante la venta.

Si la propiedad se mantiene durante al menos un año, usted paga un impuesto a las ganancias de capital a largo plazo que actualmente se encuentra entre el 0 y el 20%, según sus ingresos.

Sin embargo, no todas las ganancias se benefician de las tasas impositivas a las ganancias de capital a largo plazo.

¿Por qué?

Se llama algo depreciación de recuperación implementado por el IRS para «reconquista”Los impuestos que pagaría a lo largo de los años sin reclamar el beneficio de la depreciación.

La tasa de recuperación es la depreciación de esta parte de la ganancia. 25%.

El razonamiento que vino con el IRS es este ya que el contribuyente recibió la beneficio de deducción a compensar tasas normales de impuesto sobre la renta (cercanas a 40% para la mayoría de las personas con ingresos altos), el gobierno no otorgará las tasas de ganancia de capital más favorables (0-20%) sobre la parte de la ganancia asociada con las deducciones por depreciación anteriores.

Hacen todo lo que pueden para quitarle lo que pueden. Es por esta razón que se deben aprender y actualizar los conocimientos básicos sobre impuestos para estar al tanto de que no tiene que pagar un centavo más adeudado.

Dr. compra. Complejo de apartamentos B en su ciudad natal a $ 2 millones (excluyendo el terreno) y toma $ 500,000 de deducciones por depreciación durante la primera década de propiedad.

En este punto, su base en el complejo es de $ 1,5 millones.

$ 2 millones – $ 500 mil en deducciones = $ 1.5 millones

Sus dos hijos deciden ir a la escuela de medicina, lo que lo anima a vender el edificio para ayudar con los costos de educación.

Afortunadamente, encuentra un comprador que acepta pagarle $ 5 millones. $ 3.5 millones de ganancia.

($ 5 millones – $ 1,5 millones).

Se supone que los $ 3,5 millones están gravados a una tasa de ganancia de capital del 20%. En este ejemplo, sin embargo, su CPA de bienes raíces le informa que $ 500,000 de la ganancia (monto de depreciación) se gravarían al Tasa de recuperación del 25%.

Los otros $ 3 millones de ganancia se gravarían al 20% Tasa de ganancias de capital. Dr. Agradeció que se haya ahorrado algo de dinero porque debe $ 25,000 adicionales en impuestos (5% sobre $ 500,000) por la venta de su activo.

La recuperación de la depreciación se limita a la menor ganancia o depreciación obtenida anteriormente.

Por ejemplo, si solo Dr. 1.6 hubiera vendido $ 1.6 millones. B, tendría una ganancia de $ 100,000 ($ 1.6 millones – $ 1.5 millones).

Debido a que la ganancia de $ 100,000 es menor que las deducciones por depreciación ($ 500,000), la tasa de recuperación del 25% se aplicaría a la ganancia total de $ 100,000.

Reglas de recuperación de depreciaciones. no apliques si la propiedad termina vendiéndose con pérdidas.

Si el Dr. Si solo obtuviera $ 1 millón por su complejo de apartamentos, solo informaría una pérdida de $ 500,000.

No se requerirían cálculos de recuperación de la depreciación.

La tasa impositiva de recuperación de la depreciación del 25% solo se aplica a parte de la ganancia atribuible a la propiedad.

Si un contrato de venta cubre la venta de otros activos, como equipo y mobiliario, la ganancia sobre la recuperación de la depreciación de esos activos se gravaría a las tasas normales de impuesto sobre la renta del propietario.

Hay algunas formas de evitar los impuestos de recuperación por depreciación. Solo discutimos una de las formas de vender al valor de depreciación o por debajo de él, lo que significa que no se recuperará ninguna depreciación.

Otra forma de retrasar la recuperación de los impuestos de depreciación es transfiriendo los ingresos de la venta de su propiedad a otra dentro de 180 días utilizando el intercambio 1031.

* Descargo de responsabilidad: Soy periodoncista y NO soy CPA. Haré todo lo posible para educarlo sobre impuestos, depreciación de bonificación y cómo funciona la recuperación de depreciación de bonificación. Consulte a su CPA o abogado fiscal antes de aplicar cualquier cosa mencionada aquí.

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Tamara Martin
No necesito responderle a un jefe. Nunca más. No trabajo en un cubículo ni tampoco espero en los atascos de tráfico Vivo la vida exactamente como quiero. Pasaré 4 horas caminando un martes al azar si me apetece. O me quedaré despierto toda la noche escribiendo publicaciones de blog. O viajaré a Bali por capricho. Rompí los grilletes de la dependencia del sueldo.

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