Los costos de la compra de una propiedad

Si quiere comprar una propiedad para invertir o incluso para vivir en ella, es muy importante que tenga en cuenta todos los costes que conlleva esta negociación.

Los altos costos de la compra y venta de bienes raíces pueden hacer que ciertas transacciones sean menos atractivas o incluso desventajosas, especialmente si se tiene la intención de comprar y vender en poco tiempo.

Principales gastos de compra de la propiedad

Veamos, a partir de ahora, los principales costos de la compra de una propiedad:

Costo de oportunidad

El costo de oportunidad es descuidado por la mayoría de la gente. Indica cuánto no ganará con otros tipos de inversión si decide comprar una propiedad.

Supongamos que tiene 300.000 dólares para adquirir una propiedad. Considerando que esta cantidad se mantuvo en una inversión financiera de bajo riesgo, con un rendimiento del 0,5% mensual, usted estaría renunciando a € 1,5 mil por mes mientras no haga la venta.

Si el tiempo transcurrido entre la compra y la venta de la propiedad es, por ejemplo, de 12 meses, significa que el costo de oportunidad sería de aproximadamente € 18.503,34 .

Esta es la cantidad que no ganará por retirar el dinero de la solicitud.

Por lo tanto, cuanto más tiempo se tarde en remodelar y/o vender la propiedad, mayor será el costo de oportunidad.

Cuota de corretaje

Cuando se compra una propiedad a través de un corredor o agente de bienes raíces, el costo del corretaje ya estará incrustado en el precio de la transacción.

La comisión para las propiedades residenciales suele variar entre el 5% y el 6%. Cuando se compra una propiedad de 300.000 euros, es probable que entre 15.000 y 18.000 euros representen un corretaje.

A veces lo barato es caro

Hay propietarios que eligen vender sus propiedades sin la ayuda de corredores. El objetivo es ofrecer precios más competitivos y hacer la venta rápidamente.

Para comprar directamente del propietario, se requiere una precaución extra. Esto se debe a que hay propietarios que no contratan a un corredor porque la propiedad tiene irregularidades.

Como los corredores y agentes inmobiliarios pueden ser considerados responsables de las pérdidas causadas por negociaciones irregulares, no suelen trabajar con inmuebles y clientes con pendencias.

ITBI – Impuesto de Transferencia de Propiedad

Esto es un tributo municipal. Por esta razón, las normas de pago, plazos y tarifas variarán de un ayuntamiento a otro.

La mayoría de las ciudades cobran una alícuota entre el 2% y el 3% del valor de la propiedad. Los que compran inmuebles en Río de Janeiro o São Paulo, por ejemplo, deben pagar el 2% de ITBI en la escritura.

Visite el sitio web de su ayuntamiento y compruebe no sólo los porcentajes, sino también los beneficios que se ofrecen para perfiles específicos de contribuyentes (primera propiedad, funcionario municipal, entre otros) y propiedades.

También tenga en cuenta los plazos de pago y las multas. En el caso de São Paulo, es necesario pagar el ITBI en hasta 10 días para no pagar una multa. Hay ciudades en las que es necesario pagar el impuesto en efectivo y otras en las que se puede pagar a plazos.

Escritura pública

Los costos con la escritura de la propiedad dependen del estado en el que se compró la propiedad.

Tomando como ejemplo el estado de São Paulo, una escritura de una propiedad de 300.000 euros costaría aproximadamente 2.500 euros. Y cuanto más alto es el precio de compra, más alto es el costo de la escritura.

Una de las (pocas) ventajas de comprar una propiedad financiada es que no es necesario pagar la escritura. Esto se debe a que el contrato emitido por el banco tiene fuerza de escritura pública.

Si desea calcular los costos con la escritura y el registro en su estado, acceda a la página web del Instituto Españaeño de Registro Inmobiliario.

Costos de registro

La propiedad sólo será realmente suya una vez que la propiedad esté registrada. Y para registrarse, necesita el comprobante de pago del ITBI y la escritura.

Los costos de registro también cambian de un estado a otro. Usando de nuevo São Paulo como ejemplo, gastaría € 1.792,21 para registrar una propiedad de € 500.000.

Impuesto sobre la Renta de las Ganancias de Capital

No eres el único que se alegra de vender una propiedad con un gran beneficio. También lo es el IRS. Van a querer el 15% de las ganancias que obtengas en esta operación.

Sin embargo, se pueden deducir del valor de venta varios gastos de compra y mantenimiento de la propiedad, lo que reduce el impuesto sobre la renta que se debe pagar.

Vea lo que la receta le permite deducir de esta operación:

  • Construcción, ampliación y reforma, siempre que los proyectos hayan sido aprobados por los órganos municipales competentes;
  • Gasto en pequeñas obras, como pintura, reparación de azulejos, plomería, pisos, paredes, entre otros;
  • Gastos de demolición de un edificio construido en el terreno, siempre que sea una condición para la venta;
  • Gastos de corretaje relacionados con la adquisición del bien vendido, siempre que la carga sea asumida por el vendedor;
  • Gastos con obras públicas como colocación de bordillos, canaletas, pavimentación de caminos, instalación de red de alcantarillado y electricidad que ha beneficiado a la propiedad;
  • El valor del ITBI pagado por el vendedor en la adquisición de la propiedad vendida;
  • Valor de la contribución al mejoramiento;
  • Intereses y otras acumulaciones pagadas por la adquisición de la propiedad.

Además de estas deducciones, existe también la posibilidad de no pagar el impuesto sobre la renta en estas situaciones:

  1. Cuando el inmueble vendido tenga un valor inferior a € 440 mil, es su único inmueble y siempre que el vendedor no haya realizado otra venta de inmueble en los últimos cinco años;
  2. Cuando la ganancia comprobada se produce en la venta de bienes inmuebles adquiridos hasta 1969;
  3. Cuando se trata de una propiedad residencial, y dentro de los 180 días de la firma del contrato, se aplica el precio de venta a la compra de otra propiedad residencial.

Condominio e IPTU

Si ha comprado una propiedad usada para remodelar y luego revenderla, es necesario considerar los costos que tendrá mensualmente con el condominio y la IPTU.

Lo mismo ocurre con los que compran para alquilar en los meses en que la propiedad está vacía.

Conclusión – recapitulando…

Los principales costos de la compra y mantenimiento de una propiedad son:

  • Costo de oportunidad;
  • Corretaje;
  • ITBI;
  • Escritura pública;
  • Registro de propiedad;
  • Impuesto sobre la renta de las ganancias de capital;
  • Condominio e IPTU.

Antes de invertir dinero en la compra de una propiedad, ponga estos costos en la punta del lápiz y haga simulaciones.

Dado que los precios de las propiedades se han estancado recientemente, algunas transacciones pueden ser incluso desventajosas después de considerar todos los costos.

Por último, recomiendo la lectura del excelente eBook Cómo invertir en bienes raíces , escrito por el inversor y especialista Leandro Avila, y principal fuente de este artículo.

¡Hasta la próxima!

Imagen de shutterstock.com .

Tamara Martin
No necesito responderle a un jefe. Nunca más. No trabajo en un cubículo ni tampoco espero en los atascos de tráfico Vivo la vida exactamente como quiero. Pasaré 4 horas caminando un martes al azar si me apetece. O me quedaré despierto toda la noche escribiendo publicaciones de blog. O viajaré a Bali por capricho. Rompí los grilletes de la dependencia del sueldo.

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