Bienes raíces: Buen momento para comprar… y mal momento para vender

La situación de los que pretenden vender una propiedad en 2014 no es de las mejores y la tendencia es a empeorar a partir de este semestre.

Todas las condiciones que eran favorables a los vendedores en el pasado se están deteriorando en los últimos meses.

Por un lado, esto es malo para los que necesitan vender una propiedad con urgencia. Por otro lado, es bueno para los que necesitan comprar y dependen poco de la financiación.

La inflación aumenta

Este es un problema para los que tienen propiedades en venta.

La inflación degrada el precio anunciado, es decir, devalúa el precio de la propiedad diariamente.

Una propiedad de € 500.000 que fue anunciada en los últimos 12 meses por el mismo precio perdió el 6,5% de su valor gracias al efecto de la inflación.

Es como si 500.000 hoy en día sólo valieran € 467.000, es decir, la inflación hace que tu dinero pierda la capacidad de comprar cosas.

En este ejemplo, el dueño de la propiedad tuvo una pérdida de € 32.500,00 sin darse cuenta, ya que el precio anunciado siguió siendo el mismo durante 12 meses.

A lo largo de los meses, muchos propietarios de propiedades en venta tratan de corregir el valor anunciado por FipeZap.

Este es el índice que se supone que puede medir el cambio en los precios de las propiedades anunciadas en varios sitios web.

Lo deseable sería que las propiedades se apreciaran al menos a la misma tasa de inflación para que no se produjeran pérdidas. El problema es que actualmente esto no está sucediendo.

En la primera mitad de 2014, Fipe registró una caída real en el valor de las propiedades. Mientras que la inflación acumulada en el período (medida por el IPCA) fue del 3,75%, el precio de los bienes inmuebles avanzó un 3,49%.

Tenga en cuenta que se trata de un promedio basado en los precios anunciados y no en los precios que se están cobrando realmente en el momento de firmar el contrato de compra.

La alta inflación también reduce el poder adquisitivo de los hogares y su capacidad de endeudamiento.

La alta inflación obliga al gobierno a tomar algunas medidas que perjudican al mercado inmobiliario, como el aumento del tipo de interés básico (tipo SELIC).

Alto interés

Los altos intereses son terribles para los que necesitan pedir dinero prestado y grandes para los que pretenden invertir el dinero de forma segura en renta fija (Bonos Públicos, LCI, LCA, CDB, entre otros).

Por un lado, encarece el acceso al crédito y, por otro, estimula a una parte de los inversores a transferir sus inversiones en bienes raíces a inversiones de renta fija.

Hoy en día, hay bonos públicos que pagan un interés nominal de casi el 12% anual y bonos que ofrecen un interés real (por encima de la inflación) del 6% anual, donde pagan la inflación medida por el IPCA + 6%.

El mercado inmobiliario depende de la oferta de crédito y de los bajos tipos de interés para expandirse, como ocurrió en el pasado.

El mercado también necesita inversores transfiriendo sus ahorros del sistema financiero al mercado inmobiliario, como ocurrió en el pasado.

La tasa de Selic se situó en un 7,25% anual entre octubre de 2012 y abril de 2013, en el nivel más bajo de la historia.

Los bajos tipos de interés animan a los inversores a buscar mayores rendimientos fuera de las inversiones de renta fija y facilitan la vida de quienes necesitan préstamos para invertir en bienes raíces.

Cuando el gobierno baja los tipos de interés, no deja que el tipo de cambio fluctúe y aún así intenta controlar más los precios, termina produciendo una presión inflacionaria.

El resultado es que nuestra inflación ha alcanzado el límite máximo del 6,5% anual.

Para contener la inflación y llevarla al centro de la meta, que es el 4,5% anual, el Banco Central ha aumentado las tasas de interés al 11% anual en los últimos 14 meses, y muchos economistas creen que el aumento de la tasa de interés debe continuar hasta que la inflación se recupere.

Grandes existencias

Los grandes constructores del país están llenos de inmuebles listos para vivir y sin clientes capaces de comprar. Ya pasó el día en que para comprar una propiedad sólo tenías que quererla.

Actualmente, los propios promotores están restringiendo la venta de bienes inmuebles en la planta. Sólo se aprueban aquellos que realmente pueden pagar por la propiedad.

La razón fue el gran número de distritos en los últimos años.

Los promotores vendieron bienes raíces en la planta a cualquiera sin comprobar la capacidad de pago de la persona. En el momento en que se introdujeron las llaves, estas personas no podían aprobar la financiación en el banco.

Los bancos también están dificultando el acceso a los préstamos para vivienda. Muchos bancos piden hasta un 50% de adelanto para liberar la financiación.

Como los bienes raíces son muy caros y la gente tiene poca disciplina para ahorrar su propio dinero, el número de familias que pueden comprar una propiedad hoy en día está disminuyendo.

Todo esto contribuye al aumento de nuevas existencias de bienes raíces.

Como una propiedad cerrada genera enormes costos para los constructores, después de todo, es dinero parado en un ambiente de alta inflación y donde las propiedades ya no están agregando valor como antes.

La solución es bajar los precios a través de promociones.

El problema es que estas promociones dañan el mercado de bienes usados.

Cuando el comprador se encuentra con un apartamento nuevo y uno usado, con precios similares, siempre opta por la propiedad más nueva.

Esto está causando que muchas propiedades usadas encallen.

Cuando el propietario no está dispuesto a negociar un buen descuento, las propiedades usadas simplemente no se venden.

Los signos de «Se vende» terminan multiplicándose por todas partes.

El día del vendedor versus El día del comprador

Los días favorables para los vendedores están terminando y el día para los compradores está llegando.

Aquellos que tienen dinero invertido y necesitan comprar una propiedad, encuentran condiciones que deberían ser cada vez más favorables.

Antes había pocas propiedades para muchos compradores que aceptaban pagar cualquier precio (gracias a un crédito fácil y rápido) e inversores que huían de los bajos tipos de interés en busca de la revalorización de la propiedad.

Hoy en día, la situación es la opuesta.

Muchas propiedades varadas, precios tan altos que incluso la financiación en 35 años las parcelas ya no caben en el bolsillo de ninguna familia e inversores temerosos que prefieren mantener sus recursos en renta fija.

Pueden surgir oportunidades

Es cuando todo el mundo quiere vender y pocos están dispuestos a comprar que surgen buenas oportunidades para el verdadero inversor.

Ahora es el momento de prepararse para el día de compras. Las oportunidades pueden surgir en cualquier momento.

El problema es que no todo el mundo está preparado y capacitado para reconocer las buenas oportunidades.

Vigila tu mercado local.

Observe qué propiedades están a la venta en la región.

Comprueba cuánto tiempo se han anunciado las propiedades.

Visite las propiedades y hable con los propietarios y los corredores.

Siente los deseos e identifica a los que necesitan vender la propiedad rápidamente.

Haga sus propuestas y espere pacientemente.

Cualquiera con dinero hoy en día tiene el poder de negociar.

Los bancos son más restrictivos y esperar a que toda la burocracia libere la financiación es una molestia para el vendedor.

Todo el mundo está de acuerdo en ofrecer buenos descuentos para aquellos que pueden cerrar un trato y pagar de inmediato.

Los que no pueden comprar en efectivo o no tienen una buena cantidad de dinero para pagar (facilita la aprobación de la financiación), se toman el tiempo de estudiar, preparar e invertir hasta el momento ideal para la compra.

Si necesita ayuda, le recomiendo el Libro Negro de los Bienes Raíces, escrito por mí, que puede encontrar en este enlace.

El interés es alto y el tiempo está a su favor.

Cuanto más ahorres e inviertas tu dinero, mejores condiciones tendrás al negociar con el vendedor.

El pago en efectivo o un gran adelanto significa una ventaja en la negociación de un descuento.

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Tamara Martin
No necesito responderle a un jefe. Nunca más. No trabajo en un cubículo ni tampoco espero en los atascos de tráfico Vivo la vida exactamente como quiero. Pasaré 4 horas caminando un martes al azar si me apetece. O me quedaré despierto toda la noche escribiendo publicaciones de blog. O viajaré a Bali por capricho. Rompí los grilletes de la dependencia del sueldo.

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