Cómo invertir en bienes raíces (en tiempos de crisis)

Hay tres factores que determinan si una región ofrece un buen potencial de ganancias a través de la inversión inmobiliaria.

En este artículo, quiero hablarles de uno de estos factores. Es lo que genera las mayores oportunidades .

Por supuesto, pueden surgir oportunidades en todas las regiones del país. Aparecen donde menos te lo esperas.

El problema es que no todos pueden ver la misma propiedad como una oportunidad. Todo depende de tu apariencia.

Piensa como un inversor inmobiliario

La gran verdad es que no hay malas propiedades ante alguien que tiene la mirada de un inversor.

Para el inversionista real, sólo hay propiedad a un precio inadecuado, con un propósito inapropiado a sus características o con su potencial subvalorado.

Toda propiedad con un buen precio es una buena oportunidad, porque la mayoría puede trabajarse para aumentar la ganancia de capital (apreciación) y el flujo de efectivo (ingresos generados por la propiedad).

Lo que el lego ve como un pantano o una tierra árida, el inversor puede verlo como una hermosa parcela.

Lo que el lego ve como una gran casa antigua, el inversor ve un pequeño edificio con varios kitnets alquilados.

No siempre lo que se ve cuando se está frente a una propiedad es lo que esa propiedad representa en realidad de potencial si se adquiere y se trabaja bien como una inversión.

Si hay algo que hay que aprender antes de pensar en la posibilidad de comprar una propiedad para invertir, es esta diferencia entre los ojos de un inversor y los ojos de un comprador final, el que adquiere con el propósito de vivir.

No tiene que gustarle – necesariamente – lo que está comprando para invertir. Un comerciante, por ejemplo, no tiene que gustarle las fresas para venderlas.

Me recordó una frase del autor Dale Carnegie en uno de sus libros:

Voy a pescar todos los veranos y personalmente me gustan las fresas con crema batida, pero descubrí que por alguna razón los peces prefieren los gusanos. Así que cuando voy a pescar, no pienso en lo que me gusta, sino en lo que le gusta a los peces. No pongo una fresa con crema batida en mi gancho. Lo que hago es poner un gusano o un saltamontes delante de los peces.

Esto significa que el verdadero inversionista debe ponerse en los zapatos de su futuro cliente. No importa cuál sea el gusto personal del inversor frente a una propiedad.

Lo que importa son los gustos , las necesidades y los problemas que su cliente necesita resolver.

Cada problema es una oportunidad disfrazada

Uno de los problemas que la gente necesita resolver a lo largo de su existencia es el empleo .

Entre los muchos factores que pueden influir en la oferta y la demanda de bienes raíces está la actual oferta de trabajo y las proyecciones futuras.

Cuanto mayor sea la oferta de trabajo, mayores serán las oportunidades de ganancias para los inversionistas inmobiliarios de todos los tamaños, desde los pequeños hasta los grandes.

He visto casos de personas que se hicieron millonarias porque compraron tierras cerca de una región donde se instaló una gran industria.

Incluso antes de la plena implantación de la industria, las personas y las empresas comenzaron a demandar terrenos, de los más variados tamaños, para construir condominios, empresas y pequeñas industrias que prestaran servicios a esta gran industria que se instaló en la región.

Se adquirió una enorme parcela de tierra pobre y mala para el cultivo a un precio inadecuado para el propósito de la agricultura, pero el objetivo del inversor era darle otro propósito a la gran parcela. Para este otro propósito, ese precio era ridículamente pequeño .

La tierra, que se compró en hectáreas, se vendió por metro cuadrado.

Con el establecimiento de la industria en la región, el gran terreno se transformó en varias pequeñas parcelas de valor asequible que satisfacían las necesidades de los pequeños compradores que deseaban vivir al lado de la carretera que conducía a las instalaciones de la industria.

Ese mismo ejemplo se aplica a las zonas urbanas. La expansión del empleo en ciertos barrios genera una demanda de propiedades más pequeñas y la densidad demográfica de la región comienza a aumentar.

Se adquieren grandes y espaciosas casas antiguas con el fin de ser demolidas para la construcción de edificios llenos de «estrechez» (es lo que yo llamo apartamentos muy pequeños).

La lógica es la misma.

El inversor compra una gran casa de esquina en un barrio con gran potencial de verticalización porque está en una región donde el comercio y los servicios se están expandiendo.

Es precisamente en tiempos de crisis que estas antiguas y grandes propiedades son más ofrecidas por personas que no tenían reservas para enfrentar las dificultades o simplemente por miedo a que sus propiedades se depreciaran.

Entonces, cuando la economía se calienta de nuevo, este inversor puede utilizar el terreno bien situado de la gran casa antigua para hacer su uso más adecuado. Una asociación con una empresa de construcción puede hacer que el inversor se beneficie de la «venta del espacio aéreo» de la propiedad.

Puede que nunca te hayas parado a pensarlo, pero los apartamentos son una forma ingeniosa de vender áreas en el espacio aéreo de un lote bien situado. Por esta razón, la construcción de edificios es la fuente de grandes fortunas.

El hombre más poderoso del mundo hoy en día, el desagradable Donald Trump creó su fortuna construyendo apartamentos y hoteles en todo el mundo. Los hoteles y posadas son también desarrollos inmobiliarios que mezclan servicios y alquiler.

Recientemente se las arregló para conquistar la propiedad de sus sueños: la Casa Blanca.

Sigue el dinero

Es importante darse cuenta de que la creación de empleos en una región produce automáticamente un aumento de la demanda de parcelas, casas de nueva construcción para la venta y el alquiler, tiendas comerciales para el alquiler, apartamentos, tiendas de comestibles, entre otros.

Las personas emigran a regiones donde hay más empleos y mayores oportunidades de ingresos. Muchas ciudades de todo el España han surgido en medio de la nada después de que se ofrecieran oportunidades de trabajo en la región.

La gente siempre está en movimiento hacia donde está el trabajo.

Esto sigue siendo una realidad en España, aunque creo que en las próximas décadas la búsqueda de una mayor calidad de vida y un menor costo de vida tenderá a ocurrir ya que algunas actividades profesionales pueden llevarse a cabo en oficinas alejadas de los grandes centros.

Nuestra población seguirá pagando cada vez más para vivir lo más cerca posible del trabajo o de las rutas de acceso rápido o de las líneas de metro y autobús que ofrecen la ruta más corta posible para el empleo.

Esto inevitablemente crea oportunidades para aquellos que miran los bienes raíces con los ojos de un inversionista, especialmente en tiempos de crisis y desempleo, cuando se pueden comprar buenas propiedades a mejores precios.

Antes de tomar la decisión de invertir en una región para aprovechar las oportunidades generadas por el aumento de las ofertas de empleo, evalúe las empresas que se están creando en la región. No todas las empresas son sólidas y se materializan realmente.

La inversión inmobiliaria no es para profanos

La inversión inmobiliaria es un tipo de inversión arriesgada. Se trata de la actividad de la especulación, es decir, a menudo se necesita para saber cómo apostar .

Si la apuesta sale mal, tendrás problemas si tu objetivo era volver a corto plazo.

Hay ciudades en España que han sufrido una gran especulación inmobiliaria basada en la construcción de grandes complejos industriales (principalmente petroquímicos) y que se han visto frustradas durante la crisis actual.

Los que hacían inversiones pensando en el muy corto plazo tenían problemas (laicos y principiantes).

Los que piensan a largo plazo ahora tienen oportunidades, porque estos especuladores a corto plazo (principiantes) han perdido dinero y ofrecen sus propiedades a precios atractivos.

El país no vivirá en crisis para siempre. Las crisis siguen movimientos cíclicos. Tenemos momentos recesivos y de crecimiento económico.

Uno es mejor para comprar bienes raíces y otro es mejor para vender . En momentos como éste, en los que las tasas de empleo son bajas, la gente está experimentando dificultades financieras y necesita vender sus buenos inmuebles.

Esto puede crear buenas oportunidades en su región. Y esas oportunidades necesitan ser minadas.

No esperes que la «oportunidad de oro» aparezca en anuncios en páginas web, en vallas publicitarias o en el periódico principal de tu estado.

Necesitas ampliar tu visión como inversor para poder ver las oportunidades que están justo delante de ti.

Cuando empecé a invertir en el mercado inmobiliario, me perdí muchas publicaciones para el pequeño inversor.

Siempre me gusta comprar libros porque no hay nada más valioso y al mismo tiempo más barato que los libros. Con unas pocas docenas de reales, puedes comprar décadas de experiencias y vivencias.

Sin embargo, en el caso del mercado inmobiliario, la mayoría de las publicaciones son para corredores y muchas son traducciones de libros extranjeros que no reflejan nuestra realidad.

Por esta razón, escribí el libro digital «Cómo Invertir en Bienes Raíces» y los invito a conocerlo en este enlace aquí .

Tamara Martin
No necesito responderle a un jefe. Nunca más. No trabajo en un cubículo ni tampoco espero en los atascos de tráfico Vivo la vida exactamente como quiero. Pasaré 4 horas caminando un martes al azar si me apetece. O me quedaré despierto toda la noche escribiendo publicaciones de blog. O viajaré a Bali por capricho. Rompí los grilletes de la dependencia del sueldo.

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