Comprar o alquilar, esta es la cuestión

¿Tienes esta duda?

Es muy probable que porque esta es una de las mayores preguntas que recibo de los lectores y estudiantes de mis entrenamientos.

Y de ahora en adelante, espero responder a esta pregunta para que pueda tomar su decisión de comprar o alquilar una propiedad con la información correcta.

No hay problema en elegir una u otra, pero seguramente una de estas decisiones traerá una carga mucho mayor a su bolsillo.

¿Le interesaba saber la respuesta?

Así que sigue leyendo este artículo…

¿Comprar o alquilar?

En primer lugar, debo hacer una consideración muy importante: todo este análisis se hace exclusivamente desde el punto de vista financiero .

Y sabemos que no todo en nuestra vida debe ser decidido sólo por el lado financiero, porque hay grandes sueños que queremos alcanzar o incluso factores personales que no pueden ser calculados.

Así que si tienes ese » sueño de tu propio hogar «, de ser capaz de tener un hogar propio, retirarte como quieras o cualquiera que sea tu motivación, tal vez este texto no cambie tu decisión.

Aún así, mostrará lo falsos que son algunos mitos sobre la compra de una casa propia, como «la propiedad se financia, pero es mía».

Siento decir esto, pero la propiedad no es tuya . Es del banco. Eres sólo un inquilino del banco por los próximos 30 años.

Volveremos a esto en unos pocos párrafos.

Ahora voy a dividir nuestro artículo en dos bloques:

  1. Alquilar o comprar una propiedad a la vista;
  2. Alquilar o comprar una propiedad financiada.

¿Alquilar o comprar una propiedad a la vista?

Este es el caso más simple de responder desde el punto de vista financiero.

También es el caso más difícil de ocurrir, ya que desafortunadamente pocas personas ahorran dinero para comprar una propiedad a la vista.

Antes de hacer la comparación, necesito explicar cuál es el costo de oportunidad .

El costo de oportunidad es un término utilizado en economía para indicar el costo de algo en términos de una oportunidad dada, es decir, el costo causado por la renuncia de la entidad económica, así como los beneficios que se podrían obtener de esta oportunidad dada o los mayores ingresos generados en alguna aplicación alternativa.

En otras palabras, el costo de oportunidad representa el valor asociado a la mejor alternativa no elegida .

¿Complicado?

Así que tomemos un ejemplo para aclarar las ideas

Digamos que usted está interesado en una propiedad que cuesta € 300.000 y que posee esta cantidad para comprarla en efectivo.

Al elegir para comprarlo en efectivo , el costo de oportunidad sería el retorno de esta cantidad invertida en una inversión financiera de bajo riesgo.

Es decir, si usted elige comprar esta propiedad utilizando todo su dinero, está renunciando a una rentabilidad neta mensual cercana a los € 2.500,00 (rentabilidad totalmente posible cuando se redactó este artículo, en junio/2015).

La gran pregunta es:

Con esta rentabilidad, ¿sería posible alquilar una propiedad equivalente y aún así tener dinero de sobra?

Y la respuesta es: lo más probable es que .

Es muy probable que pueda alquilar una propiedad valorada en € 300.000 por menos de € 2.500/mes.

Me atrevo a decir que probablemente podría incluso alquilar una propiedad valorada en € 500.000 por esta cantidad.

El gran atractivo en este caso es alquilar la propiedad por 1.500 euros y dejar la diferencia (1.000 euros) reinvertida, para compensar las correcciones inflacionarias del alquiler.

Así, mirando exclusivamente el lado financiero, es más ventajoso alquilar que comprar una propiedad a la vista.

¿Alquilar o comprar una propiedad financiada?

Esta es quizás la mayor duda para la mayoría de la gente, porque como dije antes, pocos pueden comprar una propiedad a la vista.

La premisa principal que muchos dejan es que la cantidad pagada en alquiler es dinero tirado.

En parte, eso es cierto. Es un valor que se pone a disposición sobre una base mensual y no vuelve a ti.

Por esta razón, la gente piensa que cuando compra una propiedad financiada, incluso pagando intereses, por lo menos está invirtiendo en algo propio.

En parte, eso también es cierto.

Pero mostremos algunos números para averiguar dónde está el agujero en esta cuenta…

Hice una simulación en el sitio web de Box usando los siguientes parámetros:

  • Monto de la financiación : € 143.548,67
  • Plazo : 420 meses (35 años)
  • Tipo de interés efectivo : 9,30% anual + TR
  • Sistema de amortización : SAC

Aquí hay una rápida explicación (que le hará entender un concepto absurdamente importante) sobre el SAC, o sistema de amortización constante .

Conocido popularmente como el financiamiento a plazos decrecientes , es un sistema en el que cada mes se amortiza exactamente el mismo monto del saldo adeudado.

Con la reducción del saldo pendiente, los intereses se reducen con el paso de los meses y su parte también se reduce.

Todavía en este ejemplo, la primera parcela sería € 1.466,55 y la última , sólo € 369,32 .

¿Recuerda que le dije que cada mes se amortiza exactamente la misma cantidad que el saldo pendiente?

Ahí lo tienes.

Esto significa que la última cuota es exactamente el valor que se amortiza constantemente cada mes.

Y entre líneas, ¿sabes lo que eso significa realmente?

Que, en este primer plazo, sólo € 369,32 se deduce efectivamente de su saldo deudor. El resto (€ 1.097,23) corresponde a los intereses.

En otras palabras, al pagar una cuota de € 1.466,55 en esta financiación, estás tirando casi € 1.100 !

Si la cuota fuera de €3.000, serían más de €2.200 tirados.

Debes estar preguntándote entonces:

Ya he entendido que pierdo mucho dinero en una financiación. ¿Pero por qué el alquiler sería más ventajoso en este caso?

Gracias por preguntar a

Para explicar este caso, usaré una simulación que hice en el sitio web del cajero:

En este ejemplo, usted estaría financiando una propiedad de € 361 mil, dando € 72,2 mil de entrada y financiando € 288,8 mil.

La primera cuota sería de € 2.924,68 y la última de € 717,73.

Recordando que, en este caso, ya empezarías a tirar pagando intereses de más de € 2.200,00.

Hasta ahora, ¿todo bien?

Así que sigamos…

Para alquilar una propiedad por € 360.000, probablemente podrías encontrarla por € 1.800/mes.

No es una regla, pero normalmente el alquiler cuesta aproximadamente el 0,5% del valor de la propiedad.

En este caso, si usted pudiera pagar una cuota mensual de € 3.000, pero decidiera alquilar esta propiedad por € 1.800,00, le quedarían € 1.200 mensuales para invertir .

¿Entendido hasta ahora?

Ya te das cuenta de lo siguiente: en vez de tirar más de € 2.200 con los intereses de la financiación, estarías tirando sólo € 1.800 con el alquiler.

Incluso con la reducción del valor de las cuotas mensuales, seguirá dando frutos, ya que su inversión crecerá más que esta reducción mensual.

Si eliges invertir este sobrante de ahora en adelante, podrás comprar esta misma propiedad en efectivo en 15 años .

Importante : Hice estos cálculos con un interés del 6% anual, porque ya estoy descontando la inflación.

Así que, ahora, tu cabeza debe ser una locura total, con muchas dudas, ¿no?

Trataré de responder algunas ahora.

¿Por qué esperar 15 años para comprar una propiedad si puedo financiarla de ahora en adelante y la propiedad ya será mía?

Estoy equivocado, querida.

Usted piensa que la propiedad es suya, pero es del banco. No eres más que un inquilino del banco, donde el alquiler es la mensualidad.

Y no hablo en sentido figurado, sino literalmente.

La propiedad es la garantía de la financiación. Si no se cumple, el banco puede (¡y lo hará!) tomar su propiedad.

Pero aún así, ¿no será la propiedad mía después de que la pague?

Sí, la propiedad será suya después de la baja.

Después de 35 años tendrás una propiedad de 35 años.

En caso de que elijas alquilar + invertir el excedente , tendrías tu propia casa dentro de 15 años.

Y con un detalle muy importante : podrías comprarlo nuevo, porque tendrías la cantidad para pagar en efectivo por uno nuevo.

Como dije antes, financieramente hablando, no vale la pena comprarlo en ningún caso. Pero es mejor a la vista que al tiempo , si decides comprar.

Conclusión

Mirando exclusivamente desde un punto de vista financiero, muy probablemente valga más la pena alquilar una propiedad para comprarla, ya sea en efectivo o con el tiempo.

No puedo decir esto con un 100% de certeza porque hay factores que no están bajo mi control, como la valoración de la propiedad, su disciplina para invertir mensualmente o las solicitudes que elegiría para invertir su dinero.

Aún así, me siento cómodo recomendándole que se lo piense dos veces antes de tomar una decisión de compra de tan alto valor, especialmente cuando se trata de una financiación a largo plazo.

En cuanto a la valoración de los bienes inmuebles , observe la tabla de abajo con el IVG-R desinflado acumulado:

El IVG-R, para los que no lo sepan, es el Índice de Valor de Garantía de la Propiedad Residencial Financiada, calculado por el Banco Central.

Nótese que entre 2001 y 2006, la variación de los precios de los bienes inmuebles fue inferior a la inflación .

Entre 2007 y 2014, los precios aumentaron por encima de la inflación.

Y finalmente, en 2015, los precios estaban por debajo de la inflación de nuevo.

Este gráfico muestra que después de descontar la inflación, la apreciación de la propiedad no es tan fuerte como muchos imaginan.

134,39% en 15 años corresponde a 7,36% por año (tasa real, ya descontando la inflación). Hay títulos públicos que pagan el 6% anual + la inflación.

Además, el mismo gráfico muestra que ese crecimiento de los últimos años ya no existe y que en 2015 la variación de los precios de los inmuebles fue inferior a la inflación.

Verás, no estoy haciendo ninguna predicción. Sólo estoy mirando los datos históricos y presentando mis conclusiones.

Por estas razones, no creo que la valoración en los próximos años sea como en los últimos 7 años.

He tratado de presentar la mayor cantidad de información posible en este texto, pero algunas situaciones han sido simplificadas para facilitar su comprensión.

Por último, pero no menos importante, dos consejos:

  1. Si quieres saber más sobre el impacto de la financiación inmobiliaria en tu bolsillo, te recomiendo el Libro Negro de la Financiación Inmobiliaria [enlace de afiliado], escrito por Leandro Avila.
  2. Si quieres saber más sobre cómo invertir tu dinero para conseguir este objetivo lo antes posible, te recomiendo el Treasury Direct Uncomplicated, curso oficial del blog I Want to Get Rich, que puedes conocer en este enlace aquí .

Como siempre, tengo una pregunta para ti…

¿Qué te pareció este artículo?

¿Tiene alguna pregunta, está en desacuerdo con algo o tiene alguna información que complemente este contenido?

Realmente quiero que seas parte de esta discusión.

Para ello, sólo deja un comentario justo debajo.

¡Hasta la próxima!

Imagen de shutterstock.com.

Tamara Martin
No necesito responderle a un jefe. Nunca más. No trabajo en un cubículo ni tampoco espero en los atascos de tráfico Vivo la vida exactamente como quiero. Pasaré 4 horas caminando un martes al azar si me apetece. O me quedaré despierto toda la noche escribiendo publicaciones de blog. O viajaré a Bali por capricho. Rompí los grilletes de la dependencia del sueldo.

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