¿Por qué no invertir en fondos inmobiliarios?

Muchos lectores dejaron comentarios en el artículo «Inversión pasiva: su cartera en piloto automático» cuestionando por qué no sugerí los fondos inmobiliarios como alternativa para poner la cartera de activos en piloto automático.

Por esta razón, decidí escribir este artículo para mostrar que los fondos inmobiliarios son una gran alternativa de inversión, pero no para los inversores pasivos, con carteras en piloto automático.

El propósito de este artículo es explicar qué son los fondos inmobiliarios, qué tipos de fondos inmobiliarios existen en el mercado y por qué estos fondos – todavía – no son recomendados para los inversores pasivos.

Fondos inmobiliarios

El Fondo de Inversión Inmobiliaria (FII) es un vehículo de inversión inmobiliaria con el objetivo de obtener un rendimiento de la explotación de alquiler , arrendamiento , venta del inmueble y otras actividades del sector inmobiliario.

Para saber más, recomiendo leer el artículo «FII: Fundo de Investimento Imobiliário».

Tipos de fondos inmobiliarios

Los tipos de fondos inmobiliarios disponibles son:

  • Fondos de desarrollo inmobiliario;
  • Fondos de ingresos – Centros comerciales;
  • Fondos de ingresos – Losas corporativas y cobertizos industriales;
  • Fondos de fondos;
  • Fondos de compra y venta de bienes raíces;
  • Fondos de cuentas por cobrar de bienes raíces.

Para entender cada una de estas clasificaciones en detalle, recomiendo leer el artículo «Tipos de fondos inmobiliarios».

¿Por qué no invertir en fondos inmobiliarios?

Antes de responder a esa pregunta, me gustaría contextualizarla de nuevo.

Los fondos inmobiliarios son grandes opciones de inversión . No digo lo contrario. El problema es que, en mi opinión, todavía no encajan en el perfil de inversión pasiva, siguiendo una estrategia de asignación de activos.

Explicación: los principales objetivos del inversor pasivo, a través de la asignación de activos son:

  • Reducir los costos ;
  • Reducir el estrés ;
  • Reducir el tiempo de análisis de los activos .

Luego analizaremos cada uno de estos criterios para el caso específico de los fondos inmobiliarios.

¿Reducción de costes?

Para tener una buena diversificación de los fondos inmobiliarios en la cartera, sería necesario invertir en – al menos – 5 fondos . Entre las 8 y las 10 sería ideal.

El problema es que, para invertir en cinco de estos activos, es necesario pagar 5 honorarios de corretaje, que pueden costar entre 50 y 75 euros, dependiendo del valor de estos honorarios.

Para muchos inversores, este costo mensual fijo puede hacer que la inversión sea inviable, ya que la cantidad aportada puede no compensar.

En el caso de los fondos indexados, por ejemplo, sólo es necesario comprar uno o como máximo dos activos (BOVA11 y SMAL11).

¿Reducción de estrés?

A pesar de no tener que seguir el mercado diariamente, la baja diversificación de los fondos inmobiliarios aumenta sustancialmente el riesgo de esta inversión.

Si consideramos que el portafolio tiene 5 fondos inmobiliarios, y uno de ellos pasa por un serio problema, este hecho comprometerá el 20% de la rentabilidad de esta asignación.

Esta concentración aumenta el riesgo y no aporta la tranquilidad deseada, que suele obtenerse mediante la diversificación.

¿Reducción de tiempo?

Actualmente hay 80 fondos inmobiliarios , según el sitio web de BM&FBovespa. Y este número ha crecido mensualmente.

Para elegir por lo menos 5 fondos, necesitas analizar varias opciones y luego elegir las cinco que conformarán tu portafolio.

Además, es importante vigilarlos mensualmente y analizarlos constantemente, para hacer algunos intercambios cuando surjan opciones mejores.

Por esta razón, es necesario pasar mucho tiempo en el mercado para analizar las opciones existentes y elegir las mejores para construir su cartera.

IFIX: Índice de Fondos de Inversión Inmobiliaria

El 22/08, BM&FBovespa anunció la creación del IFIX – Índice de Fondos de Inversión Inmobiliaria , que será lanzado el 03/09/2012.

El IFIX tiene como objetivo proporcionar a los participantes del mercado una herramienta para monitorear el comportamiento y el rendimiento de una cartera formada por acciones de fondos de inversión inmobiliaria.

Los fondos se seleccionan por su liquidez y sus acciones se ponderan en la cartera por su valor total de mercado (número total de acciones emitidas multiplicado por su última cotización en el mercado).

La publicación de este índice abre la posibilidad de crear un fondo ETF para acompañar al IFIX .

Conclusión

Dado que la asignación de activos se basa en la premisa de reducir los costos, el estrés y el tiempo en el mercado, la inversión en fondos inmobiliarios cumple con estas tres premisas.

Aunque es una gran opción de inversión, mientras no exista un fondo índice para fondos inmobiliarios, que agregue varios fondos en un solo activo, no recomiendo esta inversión para aquellos que buscan una cartera en piloto automático.

Si se crea un fondo ETF para acompañar al IFIX (Índice de Fondos de Inversión Inmobiliaria), se convertirá en una excelente alternativa para diversificar la cartera con fondos inmobiliarios, manteniendo las premisas de inversión pasiva mencionadas anteriormente.

Imagen: FreeDigitalPhotos.net

Tamara Martin
No necesito responderle a un jefe. Nunca más. No trabajo en un cubículo ni tampoco espero en los atascos de tráfico Vivo la vida exactamente como quiero. Pasaré 4 horas caminando un martes al azar si me apetece. O me quedaré despierto toda la noche escribiendo publicaciones de blog. O viajaré a Bali por capricho. Rompí los grilletes de la dependencia del sueldo.

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